楼市风向大逆转！为什么是现在？

发布时间：2022-08-30 热度：

8月底，国务院常务会议召开，会上提出多项稳经济政策，其中最重磅的，便是一项关于楼市的表述：允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

这句话，可以说是对楼市导向的彻底逆转！为什么这么说呢？

前面几年，对于楼市的导向，关键字就是：“限”。



在“房住不炒”的整体基调之下，先是限购限售限价范围不断扩大。22城采取集中供地，限制供地。再到后面限制二手房销售等等，主要都是给火热的楼市浇冷水。

但最为核心的，有2条：一是房企的三条红线，二是房地产贷款集中度管理制度。这两条，从资金层面，掐住了房企的命脉（同时让购房者贷款也受到了限制）。自此之后，房企也就软趴趴的至今都没好起来过。

为什么信贷是房企的命脉呢？



对于房企而言，土地就像面粉，但要做出面包，却必然需要资金作为催化剂。缺少高周转的杠杆游戏、没有各种融券融资，房地产行业，与向来低盈利水平的土木工程行业，也差不了太多。（有趣的是绿地作为全国TOP10房企，其公司性质已变更为土木工程与建筑行业了）

举个简单的例子，拿地建房卖房的总成本要100块，拿地时便贷款或融资来拿，后续通过商票等方式再抵一部分建房款，再然后达到预售条件就能卖出去了，这时候房子都没建好，但开发商就已经获得了110块的销售额。在这个过程中，开发商可能自己只出了10块钱（举个例子，实际出资额和很多因素有关，难以一概而论），那么，对于开发商而言，看起来销售利润率只有10%，但是按实际成本计算，就是用出了10块，获得了10块的利润，实际利润率是100%！这还只有1个项目，如果一年内能高周转2-3回，利润率更是会高达200-300%！



按之前的思路，房地产行业会慢慢降温着陆，据不完全统计，2021年全国各地出台各类调控多达500余条。但，计划赶不上变化。各种原因结合之下，楼市哐当硬着陆了，经济也不行了（这两者互相影响）

也因此，在之前陆陆续续暗戳戳的放松表述之后，在全国LPR多次下降依然无法提振市场之下，终于提出了“允许地方“一城一策”运用信贷等政策...”，将楼市调控的自由赋予地方，而缺钱的地方会出什么大力度的放松举措，想象空间巨大。

也因此，自此之后，楼市的导向，彻底由“限"转为"松"。