超大特大城市城中村改造正在积极稳步推进中

发布时间：2023-07-26 热度：

日前国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。业内人士分析认为，在超大特大城市进行城中村改造，对于增加优质租赁房源供给，改善城中村内居民居住条件，提升整体市容市貌都有较大好处，全国城中村改造市场规模有望重回万亿元；

会议指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

截至目前，今年已有广州、深圳、杭州、青岛等城市相继发布了城中村改造的细则要求或支持性政策。一线城市中，广州2023年计划完成2000亿元城市更新固定投资目标，同比增长60%。若均按照这个增速测算，今年全国城中村改造市场规模或重回万亿元以上。

　　业内专家分析，城中村改造与棚改、旧改均为城市更新的重要手段。“超大、特大城市本身由于人口基数大，类城市大都已从房地产增量市场转变为存量市场加之各类产业生活等要素聚集度高，同时这，通过更新改造，可有效提高居住空间的供给质量。旧城改造本身包括的内容众多，需要在土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等多方面进行同步优化，通过综合性更新，来实现旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。”在超大、特大城市推动城中村改造，能够将供给侧结构性改革和高质量发展对接起来，将供给侧结构性改革和需求侧管理对接起来，解决城市发展不平衡、不充分的矛盾。将成为一些城市今年的重点工作任务，关系到这些城市存量资产盘活和城市功能复兴。

城中村改造由于资金投入大、盈利空间有限，过去多以功能性国有企业参与为主。未来，通过创新专项金融产品、实施更大的税收优惠、允许更大的规划调整等手段，有望吸引更多的社会资本介入，加快城中村改造的步伐。作为快速城市化中的一个历史遗留问题，城中村改造在各地已经探索出多种不同的模式，如广州模式、深圳模式、珠海模式、杭州模式、郑州模式等。各种模式在改造主体、拆迁补偿方式、改建房屋类型、土地权属变更及管理体制方面各有不同。　城中村改造有助于挖掘相关土地的商业资源，同时也可以积极导入各类公共配套，对于城市功能的再造和升级都有非常好的导向作用。此外，鉴于民间资本的重要作用，后续各类民间资本也可以积极发力。尤其是一些房企，可以重点关注此类改造中的新机会和新要求，积极主动在相关领域中找到发力点和盈利点。推进城中村改造将进一步激发上下游相关产业发展的活力，带动有效投资和消费，对稳增长、惠民生意义重大。

　业内人士说，针对此次国常会提出的“鼓励和支持民间资本参与”，需由地方功能性国企为主导，创新改造模式，同时给予强政策支持，以此来吸引民间资本参与。后续可鼓励各类民间资本更多的以经营性收入进入，在租赁收入、停车场、临街商铺、饭店食堂等方面积极发力。在增量投资空间有限的情况下，未来一二线城市的房地产更新投资将居于主导地位。本轮城中村的投资增量将体现在房地产开发和基础设施建设改造。除拉动投资外，推进城中村改造将为扩内需注入新动能。城中村改造将带动建筑材料、家用电器的需求，同时会带动公共服务如医疗、快递、便利店等设施的发展

坦坦小毅认为，城中村改造可以带动基建、地产上下游的投资，并在一定程度上刺激商品房需求；同时，城中村改造有助于优化城市面貌，补齐相关短板，改善居民教育、医疗、养老、家政等问题，从而解决大城市发展不平衡、不充分的矛盾，并进一步激发出居民在相关领域的消费需求。

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