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新政后苏州土拍成色几何
发布时间:2022-06-27

首轮供地当日实施楼市新政的苏州,没能等到利好消息传导至市场与企业端,最终第一批次平稳收官。如今,一个多月过去,二轮供地的到来也让行业关注政策松绑是否有效推动了土地端的复苏。

6月23日,苏州迎来第二批集中供地,计划出让22宗地块,总起始价292.4亿元,但此前由于规划调整,吴中太湖新城两宗地块终止出让,目前仅余20宗涉宅地出让,其中也不乏湖东、月亮湾等优质板块内项目,在市场看来综合素质要优于首轮供地。

但从结果来看,二轮供地与首轮大致趋同,整体平稳,偶有一两个小高潮但冷热分化依旧,未见明显回温。

苏高新91亿夺5子

与首轮供地相似的是,苏州本轮出让地块中仅有工业园区的地块吸引多家房企报名,其余地块仍以一位竞买人意向为主,且民企近乎隐身,基本以国/央企、地方平台公司为主。



网传报名表显示,工业园区的3宗地块均有约10家企业报名,且重叠度较高,如保利发展、中海、华润、建发、建屋、江苏水利、苏高新等企业身影多次出现。

而这3宗颇受追捧的工业园区地块也相继达到中止价后成交,成为本轮仅有的溢价地块。

率先出让的是位于工业园区星湖街西、西沈浒路北的苏园土挂(2022)03地块,其处于新房市场断供许久的湖东板块,周边有湖滨一号、海尚壹品、星湖花园等小区,其中不少项目二手房挂牌单价在5万元以上,高者甚至可达到13万元,属于未来去化预期较好,一二手房价倒挂明显的地块。

多重利好下,有消息称该地块吸引了招商、华润、苏高新、中粮、建发、中铁建、安居、万科、江苏水利、中海、保利置业、保利发展、象屿、金新城、建屋等15家房企报名,现场竞价开始前便有4组报价产生。

正式竞拍时,仅12分钟就达到了中止价,进入一次报价阶段,有12家企业进入该赛段,最终建屋集团以32.9亿元冲出重围,幸运摘地,溢价率14.96%,成交楼面价31620.2元/平方米,一举刷新了4月招商拿地时创下的31046元/平方米楼面价纪录,成为园区新“地王”。

戏剧性的是,这一纪录很快就被打破,且差距微小到仅约1元。



位于工业园区斜塘街道八达街东、若水路南的苏地2022-WG-29号地块出让时,其历经38轮报价后触顶,进入一次报价阶段,苏高新以16亿元竞得,溢价率14.99%,楼面价31621.29元/平方米,刚好超过建屋集团的拿地楼面价,成为园区新晋“地王”。随后苏高新又在一次报价环节竞得了斜塘街道金堰路东、东宏路北地块,成交价14.36亿元,溢价率14.97%,成交楼面价27592.08元/平方米。

此外,第四宗未产生溢价的工业园区唯亭街道地块也被苏高新底价拿下,其还兜底了高新区浒墅关经开区的两宗地。经计算,本轮苏高新共拿下5宗涉宅地,合计耗资90.74亿元,成为本轮最大赢家。

规模房企在错失工业园区地块后,便就此收手,其余地块并未能激起波澜,均以底价成交,热度分化明显。其中吴江东运房产投资有限公司拿

至此,苏州二轮供地收官,顺利出让20宗地块,合计收金271.3亿元,其中3宗溢价成交,底价成交率85%。

市场逐步复苏

其实在竞拍前,市场上就对这场土拍有了大致的预判:园区地块火热,其他地块平平。

确实,最终的结果相比于首轮供地时超七成的底价成交率,整体热度波动不大,但近期的苏州楼市相比于首轮供地时,已提前有了复苏迹象。



5月9日首轮供地当天,苏州实施新政为楼市“松绑”,将新房限制转让时间由3年调整为2年,二手房的限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限。同时,非限购区域房产不再计入家庭限购套数;在购房以后,家庭若有新出生人口(二孩及以上),出售新房时也不受转让年限制约;非本市户籍居民家庭购房条件从原来的三年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保。

叠加首套房贷利率最低4.25%、二套已结清的与首套一致的宽松贷款政策,苏州市场开始有小幅回温。

据贝壳研究院数据,5月以来苏州的日均成交较4月增长超过130%,二手房日均带看客户量也优于4月。

从周度数据来看会更为直观,克而瑞数据显示,5月9日新政前后的6周时间(5月2日-6月12日)里,苏州楼市单周的成交面积分别为7.01万、13.49万、16.63万、12.87万、15.9万、18.6万平方米,成交量在缓慢爬坡。

整体看6月上半月,苏州楼市成交面积36.13万平方米,环比5月上半月增加了75.56%,克而瑞也曾预估,6月的整体成交量估计在70万平方米左右,或将成为近8个月以来的最好表现。

甚至市场上还有消息称,消失多年的外地炒房团也再次瞄向了苏州。

种种迹象也在对外透露着,苏州楼市正在慢慢复苏,只是传导至投资市场似乎还需要一定时间。

中指研究院相关人士也认为,虽然苏州近期出台了一系列楼市松绑政策,对市场有一定的带动影响,但当前经济下行和受疫情影响引起的收入预期下降及置业信心不足导致楼市表现未能快速复苏,房企的拿地意愿依旧不是很强。

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